Afgelopen donderdagavond 19 juli 2012 heeft Pot Jonker Seunke Advocaten in het kader van Haarlem Roze Stad in samenwerking met notaris Liesbeth Verhagen het seminar “Roze Ouderschap” georganiseerd.
Er was grote belangstelling voor het seminar; wegens de beperkte ruimte in de zaal konden helaas niet alle belangstellenden aanwezig zijn.
Tijdens het seminar is onder meer aandacht besteed aan het begrip ouderschap, ouderlijk gezag en de huidige adoptieprocedure.
Tevens is uitgebreid stilgestaan bij het nieuwe wetsvoorstel “Wijziging Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het juridisch ouderschap van de vrouwelijke partner van de moeder anders dan door adoptie”. Aangegeven is welke gevolgen het wetsvoorstel naar verwachting voor de praktijk zal hebben. In het wetsvoorstel zijn verschillende wijzigingen voorgesteld waaronder: het moederschap van rechtswege, de erkenning door de meemoeder, de gerechtelijke vaststelling van het moederschap en de mogelijkheid voor de zaaddonor, die in een nauwe persoonlijke betrekking tot het kind staat, om vervangende toestemming voor erkenning te verzoeken. Het wetsvoorstel ligt thans voor bij de Tweede Kamer. Over de datum van de verdere behandeling is nog niets bekend. Het staat wel op de lijst met aangemelde onderwerpen, maar is nog niet geagendeerd. De verdere behandeling zal naar verwachting pas na het zomerreces plaatsvinden. Zodra hier meer duidelijkheid over bestaat, zal dit vanzelfsprekend via onze website en blog bekend worden gemaakt.
Gedurende de avond zijn de vragen die de aanwezigen hadden door zowel de advocaten van Pot Jonker Seunke Advocaten als notaris Liesbeth Verhagen beantwoord. De informatieavond is afgesloten met een borrel met de aanwezigen. Wij kijken terug op een geslaagd samenzijn.
Voor meer informatie over Roze Ouderschap kunt u contact opnemen met Aline van Katwijk van de sectie familie- en erfrecht (vankatwijk@potjonker.nl, 023-5530230).
woensdag 25 juli 2012
maandag 23 juli 2012
Hoge Raad: Leegstandwet geen exclusieve werking
In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen.
Leegstandwet
De Leegstandwet maakt het mogelijk om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. De huurovereenkomst moet voor ten minste zes maanden worden aangegaan. In de vergunning is een maximale huurprijs opgenomen. De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden. De huurder heeft een opzeggingstermijn van een maand. De huur eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de huurperiode zoals die in de vergunning is vastgelegd. Ook woningen boven de liberalisatiegrens kunnen tijdelijk worden verhuurd.
Voor tijdelijke verhuur van de woonruimte op grond van de Leegstandwet is dus een vergunning nodig van de gemeente. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar.
Wijziging Leegstandwet
Het wordt voor mensen die hun huis te koop hebben staan, makkelijker de woning tijdelijk te verhuren. De ministerraad heeft 13 juli 2012 ingestemd met het voorstel van minister Spies (BKZ) om de Leegstandwet te wijzigen. Voor verhuur van een huis dat te koop staat, geldt straks niet langer een maximumhuurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Huurwoningen die bestemd zijn voor sloop of renovatie mogen dan ook maximaal verhuurd worden. Nu is dat nog vijf jaar. Leegstaande gebouwen zonder woonbestemming, bijvoorbeeld kantoorgebouwen, mogen tien jaar worden verhuurd in plaats van vijf jaar. Dit voorkomt leegstand wanneer projecten door de economische crisis vertraging oplopen. Een pand mag straks ook meerdere keren tijdelijk worden verhuurd.
Het wetsvoorstel wordt voor advies aan de Raad van State gestuurd. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer.
Mogelijkheden in het Burgerlijk Wetboek
In zeer uitzonderlijke gevallen biedt art. 7:232 lid 2 BW ook een mogelijkheid om woonruimte zonder vergunning tijdelijk te verhuren.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt wel dat de regels restrictief toegepast moeten worden. Het artikel heeft slechts betrekking op ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.’ In de rechtspraak is die terughoudendheid gevolgd. In het belang van de huurder moet tijdelijke verhuur van woonruimte dus een echte uitzondering blijven. Een groot verschil met tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is dat de gemeente hier geen (preventief) toezicht uitoefent.
De rechter toetst de aard van het gehuurde zelf en de aard van het gebruik. Verder zijn van belang de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst, de effectuering daarvan en de duur van het gebruik. Tijdelijke verhuur van woonruimte wordt met name toegepast bij noodoplossingen ten behoeve van de huurder, gebruik in afwachting van renovatie of verkoop alsmede verhuur met een heel duidelijk beperkt en tijdelijk karakter. Een sprekend voorbeeld is bijvoorbeeld de huur van een vakantiewoning.
Geen exclusiviteit
Met de invoering van de Leegstandwet leek de toepassing van art. 7:232 lid 2 BW overbodig te worden. Met andere woorden: kun je bijvoorbeeld afbraakwoningen nog wel tijdelijk verhuren zonder genoemde vergunning? In haar uitspraak van 13 april 2012 (LJN: BV2628) oordeelde de Hoge Raad over de vraag of de Leegstandwet een dergelijke exclusieve regeling is die tijdelijke verhuur van (afbraak)woningen in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW in de weg staat.
De Hoge Raad oordeelde dat ook zonder Leegstandwetvergunning sprake kan zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Volgens de Hoge Raad kan dus ook zonder een dergelijke vergunning sprake zijn van tijdelijke verhuur als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW en de Leegstandswet is in dat opzicht dus niet exclusief.
Conclusie
Bij tijdelijke verhuur van een woning biedt het verlenen van een Leegstandwetvergunning de verhuurder zekerheid dat de huurder geen beroep kan doen op een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen. Nu de Hoge Raad heeft bepaald dat de Leegstandwet geen exclusieve werking bevat, worden de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur ruimer. Echter door de beperkte mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zonder vergunning loopt de verhuurder nog steeds het risico dat een huurder een geslaagd beroep kan doen op de huurbeschermingsbepalingen. Van belang is dus dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst ondubbelzinnig vastleggen wat de aard van het gehuurde en de aard van het gebruik is, waarom sprake is van tijdelijke duur en wat de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst is.
Een vergunning biedt dus zekerheid, maar dat geldt uiteraard slechts voor bepaalde gevallen (zoals afbraakwoningen). Als verhuur op basis van een leegstandsvergunning niet mogelijk is, moet dus steeds vooraf zorgvuldig worden beoordeeld of er echt sprake is van verhuur dat naar zijn aard van tijdelijke aard is en dat moet ook uitdrukkelijk in de huurovereenkomst worden vastgelegd. Een fout in die beoordeling kan voor de verhuurder aanzienlijke schade met zich brengen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Evelien de Groot (tel. 023 5530 230; degroot@potjonker.nl) of een van de andere advocaten van de sectie Vastgoedrecht van Pot Jonker Seunke advocaten.
Leegstandwet
De Leegstandwet maakt het mogelijk om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. De huurovereenkomst moet voor ten minste zes maanden worden aangegaan. In de vergunning is een maximale huurprijs opgenomen. De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden. De huurder heeft een opzeggingstermijn van een maand. De huur eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de huurperiode zoals die in de vergunning is vastgelegd. Ook woningen boven de liberalisatiegrens kunnen tijdelijk worden verhuurd.
Voor tijdelijke verhuur van de woonruimte op grond van de Leegstandwet is dus een vergunning nodig van de gemeente. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar.
Wijziging Leegstandwet
Het wordt voor mensen die hun huis te koop hebben staan, makkelijker de woning tijdelijk te verhuren. De ministerraad heeft 13 juli 2012 ingestemd met het voorstel van minister Spies (BKZ) om de Leegstandwet te wijzigen. Voor verhuur van een huis dat te koop staat, geldt straks niet langer een maximumhuurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Huurwoningen die bestemd zijn voor sloop of renovatie mogen dan ook maximaal verhuurd worden. Nu is dat nog vijf jaar. Leegstaande gebouwen zonder woonbestemming, bijvoorbeeld kantoorgebouwen, mogen tien jaar worden verhuurd in plaats van vijf jaar. Dit voorkomt leegstand wanneer projecten door de economische crisis vertraging oplopen. Een pand mag straks ook meerdere keren tijdelijk worden verhuurd.
Het wetsvoorstel wordt voor advies aan de Raad van State gestuurd. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer.
Mogelijkheden in het Burgerlijk Wetboek
In zeer uitzonderlijke gevallen biedt art. 7:232 lid 2 BW ook een mogelijkheid om woonruimte zonder vergunning tijdelijk te verhuren.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt wel dat de regels restrictief toegepast moeten worden. Het artikel heeft slechts betrekking op ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.’ In de rechtspraak is die terughoudendheid gevolgd. In het belang van de huurder moet tijdelijke verhuur van woonruimte dus een echte uitzondering blijven. Een groot verschil met tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is dat de gemeente hier geen (preventief) toezicht uitoefent.
De rechter toetst de aard van het gehuurde zelf en de aard van het gebruik. Verder zijn van belang de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst, de effectuering daarvan en de duur van het gebruik. Tijdelijke verhuur van woonruimte wordt met name toegepast bij noodoplossingen ten behoeve van de huurder, gebruik in afwachting van renovatie of verkoop alsmede verhuur met een heel duidelijk beperkt en tijdelijk karakter. Een sprekend voorbeeld is bijvoorbeeld de huur van een vakantiewoning.
Geen exclusiviteit
Met de invoering van de Leegstandwet leek de toepassing van art. 7:232 lid 2 BW overbodig te worden. Met andere woorden: kun je bijvoorbeeld afbraakwoningen nog wel tijdelijk verhuren zonder genoemde vergunning? In haar uitspraak van 13 april 2012 (LJN: BV2628) oordeelde de Hoge Raad over de vraag of de Leegstandwet een dergelijke exclusieve regeling is die tijdelijke verhuur van (afbraak)woningen in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW in de weg staat.
De Hoge Raad oordeelde dat ook zonder Leegstandwetvergunning sprake kan zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Volgens de Hoge Raad kan dus ook zonder een dergelijke vergunning sprake zijn van tijdelijke verhuur als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW en de Leegstandswet is in dat opzicht dus niet exclusief.
Conclusie
Bij tijdelijke verhuur van een woning biedt het verlenen van een Leegstandwetvergunning de verhuurder zekerheid dat de huurder geen beroep kan doen op een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen. Nu de Hoge Raad heeft bepaald dat de Leegstandwet geen exclusieve werking bevat, worden de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur ruimer. Echter door de beperkte mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zonder vergunning loopt de verhuurder nog steeds het risico dat een huurder een geslaagd beroep kan doen op de huurbeschermingsbepalingen. Van belang is dus dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst ondubbelzinnig vastleggen wat de aard van het gehuurde en de aard van het gebruik is, waarom sprake is van tijdelijke duur en wat de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst is.
Een vergunning biedt dus zekerheid, maar dat geldt uiteraard slechts voor bepaalde gevallen (zoals afbraakwoningen). Als verhuur op basis van een leegstandsvergunning niet mogelijk is, moet dus steeds vooraf zorgvuldig worden beoordeeld of er echt sprake is van verhuur dat naar zijn aard van tijdelijke aard is en dat moet ook uitdrukkelijk in de huurovereenkomst worden vastgelegd. Een fout in die beoordeling kan voor de verhuurder aanzienlijke schade met zich brengen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Evelien de Groot (tel. 023 5530 230; degroot@potjonker.nl) of een van de andere advocaten van de sectie Vastgoedrecht van Pot Jonker Seunke advocaten.
Geen ambtshalve toetsing wijzigingsbevoegdheid
Een bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. In artikel 3.6 lid 1 en sub a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat in een bestemmingsplan een bevoegdheid tot wijziging van een bestemmingsplan opgenomen kan worden voor het college van b & w. Indien deze bevoegdheid wordt uitgeoefend kan een bestemmingsplan gewijzigd worden zonder dat de met vele waarborgen omklede procedure van art. 3.7 en 3.8 Wro gevolgd hoeft te worden. Om rechtsonzekerheid te voorkomen dient in voldoende mate te zijn bepaald in welke gevallen en op welke wijze hiervan gebruik mag worden gemaakt, zo volgt uit jurisprudentie (AbRS 21 april 2010, LJN BM1793). Daarmee wordt bedoeld dat onder meer duidelijk moet zijn in welk geval de bevoegdheid toegepast kan worden.
Op 4 juli 2012 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak uitspraak gedaan (LJN BX0308) in een zaak waarin een wijzigingsbevoegdheid die met dit vereiste in strijd lijkt te zijn onbesproken werd gelaten. De conclusie die uit deze uitspraak getrokken kan worden is dat dit vereiste geen regel is waar de Afdeling ambtshalve aan toetst.
Het ging om het bestemmingsplan van de deelraad van het stadsdeel Centrum van Amsterdam. Op een aantal percelen en panden rust ingevolge dit nieuwe bestemmingsplan de bestemming Maatschappelijk-1. Volgens de planregels zijn de als zodanig aangewezen percelen en panden bestemd voor onder andere onderwijsvoorzieningen, welzijnsvoorzieningen, medische voorzieningen en sociaal-culturele voorzieningen. Daarnaast is een aantal panden positief bestemd (d.w.z. dat er de bestemming aan wordt gegeven die op dat moment wordt uitgeoefend), waaronder de studio’s van Desmet.
Volgens het ontwerp-bestemmingsplan rustte op de studio’s aanvankelijk de bestemming Gemengd-1. Die bestemming laat de vestiging van onder andere kantoren, woningen en bedrijven toe. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is op de studio’s naar aanleiding van een amendement echter de bestemming Maatschappelijk-1 gelegd, waarmee de vestiging van commerciële bedrijven niet is toegestaan.
Desmet gaat tegen de gewijzigde vaststelling in beroep. Desmet voert o.a. aan dat vanwege de bestemmingswijziging gevreesd moet worden voor een exponentiële waardedaling. Desmet acht het ook ‘zakelijk ongewenst dat bij een voorgenomen verkoop het vastgoed eerst aan de gemeente Amsterdam wordt aangeboden’.
De Afdeling verwerpt het beroep, omdat de waardevermindering niet zodanig zal zijn dat hieraan een groter gewicht had moeten worden toegekend dan aan de belangen die met het plan aan de orde zijn, en bovendien Desmet zijn huidige gebruik kan voortzetten, en de bestemming dus in zoverre passend is.
De Afdeling wijst ook op de wijzigingsbevoegdheid waardoor de studio's eventueel de bestemming "Gemengd-2" kunnen krijgen. De Afdeling gaat niet in op het vermeende voorkeursrecht bij verkoop ten behoeve van de gemeente; afgaand op de planregels is hier ook in het geheel geen sprake van.
De Afdeling zegt niets over het criterium op grond waarvan de wijzigingsbevoegdheid uitgeoefend kan worden. Dit criterium staat in art. 11.7.1 van de planregels: ‘indien en voorzover voor een gebouw met de bestemming 'Maatschappelijk-1' geen maatschappelijke functies voorhanden zijn.’ Dat is behoorlijk vaag: wanneer zijn er geen maatschappelijke functies ‘voorhanden’? De plantoelichting maakt het er iets, maar niet veel duidelijker op. De wijzigingsprocedure kan worden ingezet als binnen een termijn van drie maanden ‘vanuit andere maatschappelijke instellingen geen belangstelling voor het pand blijkt’ (zie Toelichting par. 5.4.3 Uitgangspunten). Maar wanneer is gebleken dat er geen belangstelling is?
Het is dus bepaald onduidelijk in welk geval het college van b & w de bestemming kan wijzigen naar Gemengd- 2. Bij wie ligt de bewijslast aan te tonen dat geen maatschappelijke functies voor handen waren, dan wel niet van belangstelling vanuit maatschappelijke functies gebleken is? Stel dat zich een vrijwilligersorganisatie aandient die het pand voor een slechts een symbolisch bedrag wil huren, kan Desmet dan stellen dat geen maatschappelijke functie ‘voorhanden’ is? Evident is dat het belang van Desmet bij de bestemming Gemengd – 2 , in geval Desmet de panden zou willen verkopen of verhuren, groot is. Want dan is het immers mogelijk om de panden aan een commerciële partij te verhuren, die bereid en in staat zal zijn een goede prijs te betalen.
Er kunnen twee redenen aangevoerd worden voor het feit dat de Afdeling deze evidente strijd met de norm van de objectieve begrenzing laat liggen. In de eerste plaats zou Desmet slechter af geweest zijn met een vernietiging van de wijzigingsbevoegdheid: had de Afdeling vernietigd, dan was deze verdwenen uit het bestemmingplan, en was de kans op een andere bestemming verkeken, althans in deze vorm. Desmet was dan slechter af geweest met het instellen van zijn beroep, hetgeen in strijd geweest met het verbod van reformatio in peius (het door een belanghebbende instellen van bezwaar of beroep mag niet leiden tot een verslechtering van zijn positie). In de tweede plaats: bij gebreke van door Desmet aangevoerde gronden had de Afdeling ook ambtshalve kunnen toetsen (toetsing zonder dat dit door partijen wordt aangevoerd) aan de bovengenoemde norm. Ambtshalve toetsing geldt echter slechts voor regels van openbare orde (o.m. de regels van bevoegdheid en ontvankelijkheid). Uit deze uitspraak kan dus geconcludeerd worden dat de norm van objectieve begrenzing, hoezeer ook geschonden, hier niet onder valt.
Mr. W.P. Boor, paralegal bij Pot Jonker Seunke advocaten
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de sectie Bestuurs- en overheidsrecht van Pot Jonker Seunke advocaten, info@potjonker.nl, of 023 553 02 30.
Op 4 juli 2012 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak uitspraak gedaan (LJN BX0308) in een zaak waarin een wijzigingsbevoegdheid die met dit vereiste in strijd lijkt te zijn onbesproken werd gelaten. De conclusie die uit deze uitspraak getrokken kan worden is dat dit vereiste geen regel is waar de Afdeling ambtshalve aan toetst.
Het ging om het bestemmingsplan van de deelraad van het stadsdeel Centrum van Amsterdam. Op een aantal percelen en panden rust ingevolge dit nieuwe bestemmingsplan de bestemming Maatschappelijk-1. Volgens de planregels zijn de als zodanig aangewezen percelen en panden bestemd voor onder andere onderwijsvoorzieningen, welzijnsvoorzieningen, medische voorzieningen en sociaal-culturele voorzieningen. Daarnaast is een aantal panden positief bestemd (d.w.z. dat er de bestemming aan wordt gegeven die op dat moment wordt uitgeoefend), waaronder de studio’s van Desmet.
Volgens het ontwerp-bestemmingsplan rustte op de studio’s aanvankelijk de bestemming Gemengd-1. Die bestemming laat de vestiging van onder andere kantoren, woningen en bedrijven toe. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is op de studio’s naar aanleiding van een amendement echter de bestemming Maatschappelijk-1 gelegd, waarmee de vestiging van commerciële bedrijven niet is toegestaan.
Desmet gaat tegen de gewijzigde vaststelling in beroep. Desmet voert o.a. aan dat vanwege de bestemmingswijziging gevreesd moet worden voor een exponentiële waardedaling. Desmet acht het ook ‘zakelijk ongewenst dat bij een voorgenomen verkoop het vastgoed eerst aan de gemeente Amsterdam wordt aangeboden’.
De Afdeling verwerpt het beroep, omdat de waardevermindering niet zodanig zal zijn dat hieraan een groter gewicht had moeten worden toegekend dan aan de belangen die met het plan aan de orde zijn, en bovendien Desmet zijn huidige gebruik kan voortzetten, en de bestemming dus in zoverre passend is.
De Afdeling wijst ook op de wijzigingsbevoegdheid waardoor de studio's eventueel de bestemming "Gemengd-2" kunnen krijgen. De Afdeling gaat niet in op het vermeende voorkeursrecht bij verkoop ten behoeve van de gemeente; afgaand op de planregels is hier ook in het geheel geen sprake van.
De Afdeling zegt niets over het criterium op grond waarvan de wijzigingsbevoegdheid uitgeoefend kan worden. Dit criterium staat in art. 11.7.1 van de planregels: ‘indien en voorzover voor een gebouw met de bestemming 'Maatschappelijk-1' geen maatschappelijke functies voorhanden zijn.’ Dat is behoorlijk vaag: wanneer zijn er geen maatschappelijke functies ‘voorhanden’? De plantoelichting maakt het er iets, maar niet veel duidelijker op. De wijzigingsprocedure kan worden ingezet als binnen een termijn van drie maanden ‘vanuit andere maatschappelijke instellingen geen belangstelling voor het pand blijkt’ (zie Toelichting par. 5.4.3 Uitgangspunten). Maar wanneer is gebleken dat er geen belangstelling is?
Het is dus bepaald onduidelijk in welk geval het college van b & w de bestemming kan wijzigen naar Gemengd- 2. Bij wie ligt de bewijslast aan te tonen dat geen maatschappelijke functies voor handen waren, dan wel niet van belangstelling vanuit maatschappelijke functies gebleken is? Stel dat zich een vrijwilligersorganisatie aandient die het pand voor een slechts een symbolisch bedrag wil huren, kan Desmet dan stellen dat geen maatschappelijke functie ‘voorhanden’ is? Evident is dat het belang van Desmet bij de bestemming Gemengd – 2 , in geval Desmet de panden zou willen verkopen of verhuren, groot is. Want dan is het immers mogelijk om de panden aan een commerciële partij te verhuren, die bereid en in staat zal zijn een goede prijs te betalen.
Er kunnen twee redenen aangevoerd worden voor het feit dat de Afdeling deze evidente strijd met de norm van de objectieve begrenzing laat liggen. In de eerste plaats zou Desmet slechter af geweest zijn met een vernietiging van de wijzigingsbevoegdheid: had de Afdeling vernietigd, dan was deze verdwenen uit het bestemmingplan, en was de kans op een andere bestemming verkeken, althans in deze vorm. Desmet was dan slechter af geweest met het instellen van zijn beroep, hetgeen in strijd geweest met het verbod van reformatio in peius (het door een belanghebbende instellen van bezwaar of beroep mag niet leiden tot een verslechtering van zijn positie). In de tweede plaats: bij gebreke van door Desmet aangevoerde gronden had de Afdeling ook ambtshalve kunnen toetsen (toetsing zonder dat dit door partijen wordt aangevoerd) aan de bovengenoemde norm. Ambtshalve toetsing geldt echter slechts voor regels van openbare orde (o.m. de regels van bevoegdheid en ontvankelijkheid). Uit deze uitspraak kan dus geconcludeerd worden dat de norm van objectieve begrenzing, hoezeer ook geschonden, hier niet onder valt.
Mr. W.P. Boor, paralegal bij Pot Jonker Seunke advocaten
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de sectie Bestuurs- en overheidsrecht van Pot Jonker Seunke advocaten, info@potjonker.nl, of 023 553 02 30.
maandag 2 juli 2012
Hoogte buitengerechtelijke incassokosten per 1 juli 2012 beperkt
Buitengerechtelijke incassokosten zijn de kosten die een schuldeiser maakt om zijn vordering op de schuldenaar te incasseren voordat hij naar de rechter stapt. U kunt daarbij denken aan het versturen van aanmaningen maar bijvoorbeeld ook aan de kosten van een incassobureau.
Op grond van de huidige regelgeving komen buitengerechtelijke incassokosten alleen voor vergoeding in aanmerking als de kosten in redelijkheid zijn gemaakt en de omvang van de kosten redelijk is. Het zogenoemde rapport Voorwerk II bevat een staffel waarin aangegeven is welke incassokosten redelijk zijn bij in hoogte verschillende vorderingen en biedt de rechter houvast bij het vaststellen van de buitengerechtelijke incassokosten.
Voorheen stond het partijen vrij om van tevoren zelf afspraken te maken over de hoogte van de vergoeding van buitengerechtelijke kosten, bijvoorbeeld in algemene voorwaarden. De buitengerechtelijke incassokosten werden in dat geval vaak vastgesteld op een vast bedrag of een bepaald percentage van het verschuldigde bedrag. Dit kon aardig in de cijfers lopen.
Omdat de oude regelgeving onvoldoende houvast bood om in de buitengerechtelijke fase de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten vast te stellen, is de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten voor vorderingen tot € 25.000,-- per 1 juli 2012 gemaximeerd. De bedoeling achter de wetswijziging is consumenten en kleine bedrijven beter te beschermen tegen onredelijk hoge kosten. De maximale vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten wordt vanaf 1 juli 2012 berekend als percentage van het verschuldigde bedrag en bedraagt:
Ten aanzien van een schuldenaar die consument is (B2C), kan niet van de regeling afgeweken worden. In het geval dat de schuldenaar geen consument is, kunnen partijen (B2B) overeen komen af te wijken van de (nieuwe) wettelijke regeling voor buitengerechtelijke incassokosten. Met betrekking tot vorderingen boven de € 25.000,-- blijven partijen (B2B en B2C) vrij om zelf afspraken te maken over de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten.
Indien u algemene voorwaarden hanteert, zullen deze op dit punt wellicht aangepast moeten worden. De advocaten van de afdeling ondernemingsrecht adviseren u daarover graag. Neem voor meer informatie en/of vragen contact op met Anouk de Koning (anoukdekoning@potjonker.nl of 023-5530230).
Op grond van de huidige regelgeving komen buitengerechtelijke incassokosten alleen voor vergoeding in aanmerking als de kosten in redelijkheid zijn gemaakt en de omvang van de kosten redelijk is. Het zogenoemde rapport Voorwerk II bevat een staffel waarin aangegeven is welke incassokosten redelijk zijn bij in hoogte verschillende vorderingen en biedt de rechter houvast bij het vaststellen van de buitengerechtelijke incassokosten.
Voorheen stond het partijen vrij om van tevoren zelf afspraken te maken over de hoogte van de vergoeding van buitengerechtelijke kosten, bijvoorbeeld in algemene voorwaarden. De buitengerechtelijke incassokosten werden in dat geval vaak vastgesteld op een vast bedrag of een bepaald percentage van het verschuldigde bedrag. Dit kon aardig in de cijfers lopen.
Omdat de oude regelgeving onvoldoende houvast bood om in de buitengerechtelijke fase de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten vast te stellen, is de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten voor vorderingen tot € 25.000,-- per 1 juli 2012 gemaximeerd. De bedoeling achter de wetswijziging is consumenten en kleine bedrijven beter te beschermen tegen onredelijk hoge kosten. De maximale vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten wordt vanaf 1 juli 2012 berekend als percentage van het verschuldigde bedrag en bedraagt:
- over de eerste € 2.500,-- van de vordering maximaal 15% van de hoofdsom, met een minimum van € 40,--;
- over de volgende € 2.500,-- van de vordering maximaal 10%;
- over de volgende € 5.000,-- ten hoogste 5%;
- en over de laatste € 15.000,-- van de vordering maximaal 1%.
Ten aanzien van een schuldenaar die consument is (B2C), kan niet van de regeling afgeweken worden. In het geval dat de schuldenaar geen consument is, kunnen partijen (B2B) overeen komen af te wijken van de (nieuwe) wettelijke regeling voor buitengerechtelijke incassokosten. Met betrekking tot vorderingen boven de € 25.000,-- blijven partijen (B2B en B2C) vrij om zelf afspraken te maken over de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten.
Indien u algemene voorwaarden hanteert, zullen deze op dit punt wellicht aangepast moeten worden. De advocaten van de afdeling ondernemingsrecht adviseren u daarover graag. Neem voor meer informatie en/of vragen contact op met Anouk de Koning (anoukdekoning@potjonker.nl of 023-5530230).
Hoge Raad aanvaardt te laat beroep op nietig ontslag werknemer/psychiatrisch patiënt
Bij een medewerker van ABN AMRO begonnen zich, zes jaar na indiensttreding, de eerste symptomen van schizofrenie te openbaren. Daarover vond overleg plaats tussen de werkgever, familieleden en de huisarts van de medewerker. De huisarts heeft al na korte tijd een crisismelding gedaan bij een instelling voor geestelijke gezondheidszorg. Na een korte vakantie keerde de medewerker niet op het werk terug, waarop ABN AMRO hem sommeerde te verschijnen. Toen de man dat niet deed, ontsloeg ABN AMRO hem op staande voet. Driekwart jaar later werd de man opgenomen in een psychiatrisch ziekenhuis. Nog weer driekwart jaar later heeft de advocaat van de man ABN AMRO een brief gestuurd dat het ontslag niet rechtsgeldig was gegeven en dat het loon moest worden doorbetaald.
In artikel 9 BBA staat dat een beroep op het feit dat het ontslag niet geldig is gegeven (vanwege het ontbreken van de (nu nog vereiste) voorafgaande toestemming van het UWV) binnen zes maanden na het ontslag moet zijn gedaan. In dit geval was het beroep op het feit dat het ontslag niet rechtsgeldig zou zijn geweest veel later gedaan. Partijen hebben hierover tot en met de Hoge Raad geprocedeerd. De kantonrechter meende dat de zesmaandentermijn hard was, maar het Gerechtshof oordeelde in hoger beroep dat het in strijd was met de redelijkheid en billijkheid om in een geval als dit de zesmaandentermijn te hanteren. Daartoe was van belang dat ABN AMRO wist dat de medewerker ernstig geestesziek was, dat zijn familie zich inspande om hem te doen opnemen in een psychiatrische kliniek, terwijl het Hof voorts aannemelijk achtte dat de man ook niet in staat was geweest om eerder een beroep te doen op de vernietigingsgrond.
Bij de Hoge Raad werd door ABN AMRO betoogd dat de rechter niet zomaar voorbij mag gaan aan de zesmaandentermijn, vanwege de vereiste rechtszekerheid. Een werkgever moet binnen bekwame tijd weten of een ontslag ter discussie wordt gesteld of niet. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat terecht door ABN AMRO is opgemerkt dat de rechter zeer terughoudend moet zijn met het niet toepassen van verjarings-/vervaltermijnen, maar dat de door het Hof genoemde omstandigheden voldoende waren om te kunnen concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was om de medewerker op te knopen aan de zesmaandentermijn. Daarbij deed niet ter zake dat ABN AMRO geen verwijt kon worden gemaakt van het feit dat de man niet tijdig een beroep had gedaan op de verjarings-/vervaltermijn.
Zeker als sprake is van bijzondere omstandigheden, doet u er dus verstandig aan om een ontslagkwestie aan de rechter voor te leggen en moet u terughoudend zijn met het geven van ontslag op staande voet.
Klik hier voor de blog op de website van HRbase.
Heeft u vragen? Neem gerust contact met mij op:
Muriel Middeldorp
(middeldorp@potjonker.nl of via het telefoonnummer 023 553 0230)
In artikel 9 BBA staat dat een beroep op het feit dat het ontslag niet geldig is gegeven (vanwege het ontbreken van de (nu nog vereiste) voorafgaande toestemming van het UWV) binnen zes maanden na het ontslag moet zijn gedaan. In dit geval was het beroep op het feit dat het ontslag niet rechtsgeldig zou zijn geweest veel later gedaan. Partijen hebben hierover tot en met de Hoge Raad geprocedeerd. De kantonrechter meende dat de zesmaandentermijn hard was, maar het Gerechtshof oordeelde in hoger beroep dat het in strijd was met de redelijkheid en billijkheid om in een geval als dit de zesmaandentermijn te hanteren. Daartoe was van belang dat ABN AMRO wist dat de medewerker ernstig geestesziek was, dat zijn familie zich inspande om hem te doen opnemen in een psychiatrische kliniek, terwijl het Hof voorts aannemelijk achtte dat de man ook niet in staat was geweest om eerder een beroep te doen op de vernietigingsgrond.
Bij de Hoge Raad werd door ABN AMRO betoogd dat de rechter niet zomaar voorbij mag gaan aan de zesmaandentermijn, vanwege de vereiste rechtszekerheid. Een werkgever moet binnen bekwame tijd weten of een ontslag ter discussie wordt gesteld of niet. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat terecht door ABN AMRO is opgemerkt dat de rechter zeer terughoudend moet zijn met het niet toepassen van verjarings-/vervaltermijnen, maar dat de door het Hof genoemde omstandigheden voldoende waren om te kunnen concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was om de medewerker op te knopen aan de zesmaandentermijn. Daarbij deed niet ter zake dat ABN AMRO geen verwijt kon worden gemaakt van het feit dat de man niet tijdig een beroep had gedaan op de verjarings-/vervaltermijn.
Zeker als sprake is van bijzondere omstandigheden, doet u er dus verstandig aan om een ontslagkwestie aan de rechter voor te leggen en moet u terughoudend zijn met het geven van ontslag op staande voet.
Klik hier voor de blog op de website van HRbase.
Heeft u vragen? Neem gerust contact met mij op:
Muriel Middeldorp
(middeldorp@potjonker.nl of via het telefoonnummer 023 553 0230)
Abonneren op:
Posts (Atom)