Wanneer een particulier met een andere particulier mondeling overeenstemming bereikt over de koop van een woonhuis, dan heeft dat geen juridisch effect, zolang dat niet schriftelijk is vastgelegd. Dat geldt ook als de verkoper degene is die weigert mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst. Ook de verkoper mag, als hij een particulier is, zich erop beroepen dat de overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. Aan de mondelinge overeenstemming komt dan geen rechtsgevolg toe.
Artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de koop van een woning schriftelijk moet worden aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of een bedrijf. Het gevolg hiervan is dat wanneer partijen mondeling overeenstemming bereiken de particuliere koper niet is gebonden zolang de afspraken nog niet schriftelijk zijn vastgelegd, met twee handtekeningen eronder. Nog niet duidelijk was of ook de verkoper zich op dit schriftelijkheidsvereiste kon beroepen.
In een arrest van 9 december jl. heeft de Hoge Raad op dit punt duidelijkheid gegeven. De feiten waren als volgt. Koper en verkoper hadden mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van een woning. Vervolgens ondertekende de verkoper de koopovereenkomst niet, omdat hij de financiering van zijn nieuwe huis niet rond kreeg. De koper vorderde dat de verkoper verplicht werd om alsnog de koopovereenkomst te ondertekenen.
De Hoge Raad heeft de verkoper in het gelijk gesteld en geoordeeld dat ook de verkoper een beroep toekomt op het schriftelijkheidsvereiste. De Hoge Raad verwijst hiertoe naar de wetsgeschiedenis en oordeelt dat artikel 7:2 BW niet alleen tot doel heeft de belangen van de koper, maar ook die van de verkoper te beschermen. Het gevolg daarvan is dat ook een verkoper zich ook op de eis van het schriftelijk aangaan van een koopovereenkomst mag beroepen. De Hoge Raad geeft zelf aan dat dit oordeel op gespannen voet staat met de consumentenbeschermende strekking van artikel 7:2 BW. De positie van de particuliere koper zou anders door artikel 7:2 BW juist zijn verslechterd als ook de verkoper zich aan de mondelinge overeenstemming kan onttrekken zolang nog niets op schrift staat. De Hoge Raad oordeelt daarom dat deze consequentie alleen aanvaardbaar is als ook de verkoper particulier is en dus niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Kristianne Horrevorts (tel: 023-5530230; horrevorts@potjonker.nl) of een van de andere advocaten van de sectie Vastgoedrecht van Pot Jonker Seunke advocaten.
maandag 19 december 2011
dinsdag 13 december 2011
Uitwerkingsplicht en toekomstige ontwikkelingen
Kan de gemeenteraad een uitwerkingsplicht of wijzigingsbevoegdheid onder de Wro nog aan zichzelf houden en verdragen sterk uiteenlopende uitwerkingsvarianten zich met artikel 3.1.4 Bro? Deze vragen kwamen in recente uitspraken van de Afdeling aan de orde.
De mogelijkheid voor de gemeenteraad om bij een bestemmingsplan voor burgemeester en wethouders een uitwerkingsplicht en/of een wijzigingsbevoegdheid op te nemen, is geregeld in artikel 3.6, aanhef en eerste lid, onder a en b, Wro. In tegenstelling tot het artikel 11, eerste lid, WRO is daarin niet langer bepaald dat de raad een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht aan zichzelf kan houden. In haar uitspraak van 29 maart 2010 (200910189/3/R1) stelde de Afdeling dat de raad een wijzigingsbevoegdheid onder de Wro niet meer aan zichzelf kan voorbehouden, maar dat dit niet betekent dat een wijzigingsbevoegdheid in een op grond van de WRO (oud) tot stand gekomen bestemmingsplan waarvan de gemeenteraad de toepassing aan zich zelf heeft voorbehouden, na 1 juli 2009 (datum inwerkingtreding Wro) niet meer door de gemeenteraad zou kunnen worden toegepast.
Het oordeel dat de raad zichzelf onder de Wro geen wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht kan voorbehouden heeft de Afdeling onlangs herhaald in haar uitspraak van 7 december 2011 (Zandvoort, 2009090881/1/R1). Daarbij wees de Afdeling op de ratio, die is gelegen in het feit dat de raad de mogelijkheid heeft om zelf een nieuw bestemmingsplan vast te stellen.
In laatstgenoemde uitspraak Zandvoort kwam verder aan de orde waaraan een uitwerkingsplicht moet voldoen. Daarbij had de raad in het bestemmingsplan voor een bepaald gebied drie uitwerkingsrichtingen opgenomen ten behoeve van het ontwikkelen van bebouwing voor toeristische doeleinden. In de uitspraak van de Afdeling van 10 augustus 2011 (Zuidplas, 200906804/1/R1) waren (onder andere) ook drie uitwerkingsvarianten aan de orde, welke zagen op de wijze waarop een uitleglocatie vorm zou krijgen.
In beide uitspraken wijst de Afdeling eerst op artikel 3.1.4 van het Bro, waarin is gesteld dat het bepaalde in het bestemmingsplan voor een op grond van artikel 3.6, eerste lid, onder b, van de Wro uit te werken deel van het plan op zodanige wijze de doelstellingen aan, dat voldoende inzicht wordt gekregen in de toekomstige ontwikkeling van het desbetreffende gebied. Voor het antwoord op de vraag of in een concreet geval voldoende inzicht is geboden, overweegt de Afdeling dat onder meer van belang is hoe het desbetreffende gebied is ingericht. Naarmate de gevestigde belangen in een bepaald gebied groter of talrijker zijn, dient uit een oogpunt van rechtszekerheid een groter inzicht in de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling van dat gebied geboden te worden. Een uit te werken plan dat betrekking heeft op een verstedelijkt gebied – zoals Zandvoort – zal in het algemeen dus aan meer stringente uitwerkingsbepalingen moeten voldoen dan een uit te werken plan dat betrekking heeft op een open nieuw in te richten buitengebied, zoals in de zaak Zuidplas.
In de uitspraak Zuidplas verschilden de drie alternatieven sterk van elkaar voor wat betreft de inrichting van het gebied. In de varianten kwamen verschillende bestemmingen voor. Nu daarnaast de alternatieven afhankelijk waren van het aantonen van de noodzakelijkheid van de ontwikkeling door gedeputeerde staten en in de regels niet werd voorzien in een maximum aantal te bouwen woningen en bebouwingspercentages of andere concrete inrichtings- en bouwregels, werd naar het oordeel van de Afdeling in meerdere opzichten onvoldoende inzicht gekregen in de toekomstige ontwikkelingen als bedoeld in artikel 3.1.4 Bro.
In de uitspraak Zandvoort was de bestemming in de drie varianten voor de inrichting van het gebied telkens dezelfde. De variatie zat hier in de de vorm en de positie van de bebouwing. De Afdeling overweegt echter (onder meer) ook in deze uitspraak dat in de regels niet wordt voorzien in een maximum aantal te bouwen woningen of andere concrete inrichtings- en bouwregels, zoals de plaats van de hoogbouw zodat onvoldoende inzicht wordt verkregen in de toekomstige ontwikkeling van het gebied als bedoeld in artikel 3.1.4 Bro.
Duidelijk is dat varianten op zichzelf niet zijn uitgesloten, maar dat sterk uiteenlopende varianten zich niet met 3.1.4 Bro lijken te verdragen en dat overigens elk van de varianten op zich voldoende concreet moet zijn, hetgeen met name geldt voor ontwikkelingen in stedelijke gebied. Dit laatste betekent extra werk in de praktijk.
Mr. A.M. (Anke) van de Laar, advocaat bij Pot Jonker Seunke Advocaten
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Anke van de Laar (tel: 023-5530230; vandelaar@potjonker.nl) of een van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en overheidsrecht van Pot Jonker Seunke advocaten.
De mogelijkheid voor de gemeenteraad om bij een bestemmingsplan voor burgemeester en wethouders een uitwerkingsplicht en/of een wijzigingsbevoegdheid op te nemen, is geregeld in artikel 3.6, aanhef en eerste lid, onder a en b, Wro. In tegenstelling tot het artikel 11, eerste lid, WRO is daarin niet langer bepaald dat de raad een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht aan zichzelf kan houden. In haar uitspraak van 29 maart 2010 (200910189/3/R1) stelde de Afdeling dat de raad een wijzigingsbevoegdheid onder de Wro niet meer aan zichzelf kan voorbehouden, maar dat dit niet betekent dat een wijzigingsbevoegdheid in een op grond van de WRO (oud) tot stand gekomen bestemmingsplan waarvan de gemeenteraad de toepassing aan zich zelf heeft voorbehouden, na 1 juli 2009 (datum inwerkingtreding Wro) niet meer door de gemeenteraad zou kunnen worden toegepast.
Het oordeel dat de raad zichzelf onder de Wro geen wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht kan voorbehouden heeft de Afdeling onlangs herhaald in haar uitspraak van 7 december 2011 (Zandvoort, 2009090881/1/R1). Daarbij wees de Afdeling op de ratio, die is gelegen in het feit dat de raad de mogelijkheid heeft om zelf een nieuw bestemmingsplan vast te stellen.
In laatstgenoemde uitspraak Zandvoort kwam verder aan de orde waaraan een uitwerkingsplicht moet voldoen. Daarbij had de raad in het bestemmingsplan voor een bepaald gebied drie uitwerkingsrichtingen opgenomen ten behoeve van het ontwikkelen van bebouwing voor toeristische doeleinden. In de uitspraak van de Afdeling van 10 augustus 2011 (Zuidplas, 200906804/1/R1) waren (onder andere) ook drie uitwerkingsvarianten aan de orde, welke zagen op de wijze waarop een uitleglocatie vorm zou krijgen.
In beide uitspraken wijst de Afdeling eerst op artikel 3.1.4 van het Bro, waarin is gesteld dat het bepaalde in het bestemmingsplan voor een op grond van artikel 3.6, eerste lid, onder b, van de Wro uit te werken deel van het plan op zodanige wijze de doelstellingen aan, dat voldoende inzicht wordt gekregen in de toekomstige ontwikkeling van het desbetreffende gebied. Voor het antwoord op de vraag of in een concreet geval voldoende inzicht is geboden, overweegt de Afdeling dat onder meer van belang is hoe het desbetreffende gebied is ingericht. Naarmate de gevestigde belangen in een bepaald gebied groter of talrijker zijn, dient uit een oogpunt van rechtszekerheid een groter inzicht in de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling van dat gebied geboden te worden. Een uit te werken plan dat betrekking heeft op een verstedelijkt gebied – zoals Zandvoort – zal in het algemeen dus aan meer stringente uitwerkingsbepalingen moeten voldoen dan een uit te werken plan dat betrekking heeft op een open nieuw in te richten buitengebied, zoals in de zaak Zuidplas.
In de uitspraak Zuidplas verschilden de drie alternatieven sterk van elkaar voor wat betreft de inrichting van het gebied. In de varianten kwamen verschillende bestemmingen voor. Nu daarnaast de alternatieven afhankelijk waren van het aantonen van de noodzakelijkheid van de ontwikkeling door gedeputeerde staten en in de regels niet werd voorzien in een maximum aantal te bouwen woningen en bebouwingspercentages of andere concrete inrichtings- en bouwregels, werd naar het oordeel van de Afdeling in meerdere opzichten onvoldoende inzicht gekregen in de toekomstige ontwikkelingen als bedoeld in artikel 3.1.4 Bro.
In de uitspraak Zandvoort was de bestemming in de drie varianten voor de inrichting van het gebied telkens dezelfde. De variatie zat hier in de de vorm en de positie van de bebouwing. De Afdeling overweegt echter (onder meer) ook in deze uitspraak dat in de regels niet wordt voorzien in een maximum aantal te bouwen woningen of andere concrete inrichtings- en bouwregels, zoals de plaats van de hoogbouw zodat onvoldoende inzicht wordt verkregen in de toekomstige ontwikkeling van het gebied als bedoeld in artikel 3.1.4 Bro.
Duidelijk is dat varianten op zichzelf niet zijn uitgesloten, maar dat sterk uiteenlopende varianten zich niet met 3.1.4 Bro lijken te verdragen en dat overigens elk van de varianten op zich voldoende concreet moet zijn, hetgeen met name geldt voor ontwikkelingen in stedelijke gebied. Dit laatste betekent extra werk in de praktijk.
Mr. A.M. (Anke) van de Laar, advocaat bij Pot Jonker Seunke Advocaten
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Anke van de Laar (tel: 023-5530230; vandelaar@potjonker.nl) of een van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en overheidsrecht van Pot Jonker Seunke advocaten.
woensdag 7 december 2011
Ontslag: UWV of kantonrechter?
Als de werkgever de arbeidsrelatie met een werknemer wil beëindigen kan hij een ontslagprocedure starten bij ofwel de kantonrechter ofwel UWV WERKbedrijf. De andere beëindigingsvormen (van rechtswege. op staande voet, met wederzijds goedvinden, bij pensioenontslag, in de proeftijd, etc.) komen in een andere blog aan de orde.
De keuze voor de ene of de andere procedure hangt af van een aantal omstandigheden:
a. De duur van de procedure
Over het algemeen duurt een procedure bij de kantonrechter korter dan een procedure bij UWV WERKbedrijf. Dat houdt verband met het feit dat bij UWV WERKbedrijf vaak twee schriftelijke rondes van hoor en wederhoor zijn, terwijl de zaak ook aan een ontslagadviescommissie wordt voorgelegd die niet dagelijks vergadert.
b. Opzegtermijn
Nadat UWV WERKbedrijf toestemming heeft verleend om de arbeidsovereenkomst op te zeggen, moet de opzegging feitelijk nog plaatsvinden met inachtneming van de opzegtermijn. Als de kantonrechter de arbeidsovereenkomst ontbindt, behoeft de arbeidsovereenkomst niet meer te worden opgezegd.
c. Beëindigingsvergoeding
UWV WERKbedrijf kan aan de werknemer geen ontslagvergoeding toekennen, terwijl de kantonrechter dat wel kan en vaak ook doet op basis van de zogeheten kantonrechtersformule.
d. Opvolgende procedure en hoger beroep
Als UWV WERKbedrijf een ontslagvergunning heeft verleend en als de arbeidsovereenkomst is opgezegd, kan de werknemer daarna nog de gang naar de kantonrechter maken om herstel van de dienstbetrekking te claimen of een schadevergoeding te vorderen wegens kennelijk onredelijk ontslag.
Als UWV WERKbedrijf de ontslagvergunning heeft geweigerd, kan de werkgever daarna nog naar de kantonrechter en aan deze vragen om de arbeidsovereenkomst te ontbinden.
Als de werkgever echter direct al zo’n ontbindingsprocedure in gang had gezet en de ontbinding is geweigerd, dan ligt het niet voor de hand om daarna nog de gang naar het UWV te maken, hoewel dat strikt genomen ook mogelijk zou moeten zijn. De ervaring leert namelijk dat het UWV vaak nog iets strenger en formalistischer naar een zaak kijkt dan de kantonrechter.
Voorts geldt dat van een ontbindingsbeschikking geen hoger beroep openstaat tenzij de rechter procedurefouten heeft gemaakt.
e. Soort ontslag
UWV WERKbedrijf behandelt vaak reorganisatieontslagen en beoordeelt die zaken aan de hand van het Ontslagbesluit en de Beleidsregels. Als je als werkgever je ontslagverzoek inricht volgens dat Ontslagbesluit en die Beleidsregels, kun je dus redelijk goed inschatten wat de uitkomst zal zijn. De kantonrechter is aan deze regels niet gebonden en beschouwt zichzelf vaak als iets minder competent op dat gebied. Als de zaak daarentegen een kwestie is van een verstoorde relatie, ligt het weer meer voor de hand om de gang naar de kantonrechter te maken. Deze bepaalt namelijk altijd een zitting waar partijen moeten verschijnen zodat de kantonrechter zich er zelf van kan vergewissen of inderdaad sprake is van zo’n verstoorde relatie of niet. In de procedure voor UWV WERKbedrijf vindt zo’n zitting zelden of nooit plaats.
Al met al moet, bij de afweging of de gang naar de rechter of UWV WERKbedrijf wordt gemaakt, dus een aantal zaken tegen elkaar worden afgewogen. De vraag welke procedure het meest voor de hand ligt, hangt af van de ontslaggrond, maar ook van zaken als de hoogte van een eventuele vergoeding en de kans van slagen van de ene of de andere procedure.
Klik hier voor de blog op de website van HRbase.
Heeft u vragen? Neem gerust contact met mij op:
Muriel Middeldorp (middeldorp@potjonker.nl of via het telefoonnummer 023 553 0230)
De keuze voor de ene of de andere procedure hangt af van een aantal omstandigheden:
a. De duur van de procedure
Over het algemeen duurt een procedure bij de kantonrechter korter dan een procedure bij UWV WERKbedrijf. Dat houdt verband met het feit dat bij UWV WERKbedrijf vaak twee schriftelijke rondes van hoor en wederhoor zijn, terwijl de zaak ook aan een ontslagadviescommissie wordt voorgelegd die niet dagelijks vergadert.
b. Opzegtermijn
Nadat UWV WERKbedrijf toestemming heeft verleend om de arbeidsovereenkomst op te zeggen, moet de opzegging feitelijk nog plaatsvinden met inachtneming van de opzegtermijn. Als de kantonrechter de arbeidsovereenkomst ontbindt, behoeft de arbeidsovereenkomst niet meer te worden opgezegd.
c. Beëindigingsvergoeding
UWV WERKbedrijf kan aan de werknemer geen ontslagvergoeding toekennen, terwijl de kantonrechter dat wel kan en vaak ook doet op basis van de zogeheten kantonrechtersformule.
d. Opvolgende procedure en hoger beroep
Als UWV WERKbedrijf een ontslagvergunning heeft verleend en als de arbeidsovereenkomst is opgezegd, kan de werknemer daarna nog de gang naar de kantonrechter maken om herstel van de dienstbetrekking te claimen of een schadevergoeding te vorderen wegens kennelijk onredelijk ontslag.
Als UWV WERKbedrijf de ontslagvergunning heeft geweigerd, kan de werkgever daarna nog naar de kantonrechter en aan deze vragen om de arbeidsovereenkomst te ontbinden.
Als de werkgever echter direct al zo’n ontbindingsprocedure in gang had gezet en de ontbinding is geweigerd, dan ligt het niet voor de hand om daarna nog de gang naar het UWV te maken, hoewel dat strikt genomen ook mogelijk zou moeten zijn. De ervaring leert namelijk dat het UWV vaak nog iets strenger en formalistischer naar een zaak kijkt dan de kantonrechter.
Voorts geldt dat van een ontbindingsbeschikking geen hoger beroep openstaat tenzij de rechter procedurefouten heeft gemaakt.
e. Soort ontslag
UWV WERKbedrijf behandelt vaak reorganisatieontslagen en beoordeelt die zaken aan de hand van het Ontslagbesluit en de Beleidsregels. Als je als werkgever je ontslagverzoek inricht volgens dat Ontslagbesluit en die Beleidsregels, kun je dus redelijk goed inschatten wat de uitkomst zal zijn. De kantonrechter is aan deze regels niet gebonden en beschouwt zichzelf vaak als iets minder competent op dat gebied. Als de zaak daarentegen een kwestie is van een verstoorde relatie, ligt het weer meer voor de hand om de gang naar de kantonrechter te maken. Deze bepaalt namelijk altijd een zitting waar partijen moeten verschijnen zodat de kantonrechter zich er zelf van kan vergewissen of inderdaad sprake is van zo’n verstoorde relatie of niet. In de procedure voor UWV WERKbedrijf vindt zo’n zitting zelden of nooit plaats.
Al met al moet, bij de afweging of de gang naar de rechter of UWV WERKbedrijf wordt gemaakt, dus een aantal zaken tegen elkaar worden afgewogen. De vraag welke procedure het meest voor de hand ligt, hangt af van de ontslaggrond, maar ook van zaken als de hoogte van een eventuele vergoeding en de kans van slagen van de ene of de andere procedure.
Klik hier voor de blog op de website van HRbase.
Heeft u vragen? Neem gerust contact met mij op:
Muriel Middeldorp (middeldorp@potjonker.nl of via het telefoonnummer 023 553 0230)
Abonneren op:
Posts (Atom)