Hoge Raad: Leegstandwet geen exclusieve werking

In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen.

Leegstandwet
De Leegstandwet maakt het mogelijk om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. De huurovereenkomst moet voor ten minste zes maanden worden aangegaan. In de vergunning is een maximale huurprijs opgenomen. De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden. De huurder heeft een opzeggingstermijn van een maand. De huur eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de huurperiode zoals die in de vergunning is vastgelegd. Ook woningen boven de liberalisatiegrens kunnen tijdelijk worden verhuurd.

Voor tijdelijke verhuur van de woonruimte op grond van de Leegstandwet is dus een vergunning nodig van de gemeente. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar.

Wijziging Leegstandwet
Het wordt voor mensen die hun huis te koop hebben staan, makkelijker de woning tijdelijk te verhuren. De ministerraad heeft 13 juli 2012 ingestemd met het voorstel van minister Spies (BKZ) om de Leegstandwet te wijzigen. Voor verhuur van een huis dat te koop staat, geldt straks niet langer een maximumhuurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Huurwoningen die bestemd zijn voor sloop of renovatie mogen dan ook maximaal verhuurd worden. Nu is dat nog vijf jaar. Leegstaande gebouwen zonder woonbestemming, bijvoorbeeld kantoorgebouwen, mogen tien jaar worden verhuurd in plaats van vijf jaar. Dit voorkomt leegstand wanneer projecten door de economische crisis vertraging oplopen. Een pand mag straks ook meerdere keren tijdelijk worden verhuurd.

Het wetsvoorstel wordt voor advies aan de Raad van State gestuurd. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer.

Mogelijkheden in het Burgerlijk Wetboek
In zeer uitzonderlijke gevallen biedt art. 7:232 lid 2 BW ook een mogelijkheid om woonruimte zonder vergunning tijdelijk te verhuren.

Uit de wetsgeschiedenis blijkt wel dat de regels restrictief toegepast moeten worden. Het artikel heeft slechts betrekking op ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.’ In de rechtspraak is die terughoudendheid gevolgd. In het belang van de huurder moet tijdelijke verhuur van woonruimte dus een echte uitzondering blijven. Een groot verschil met tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is dat de gemeente hier geen (preventief) toezicht uitoefent.

De rechter toetst de aard van het gehuurde zelf en de aard van het gebruik. Verder zijn van belang de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst, de effectuering daarvan en de duur van het gebruik. Tijdelijke verhuur van woonruimte wordt met name toegepast bij noodoplossingen ten behoeve van de huurder, gebruik in afwachting van renovatie of verkoop alsmede verhuur met een heel duidelijk beperkt en tijdelijk karakter. Een sprekend voorbeeld is bijvoorbeeld de huur van een vakantiewoning.

Geen exclusiviteit
Met de invoering van de Leegstandwet leek de toepassing van art. 7:232 lid 2 BW overbodig te worden. Met andere woorden: kun je bijvoorbeeld afbraakwoningen nog wel tijdelijk verhuren zonder genoemde vergunning? In haar uitspraak van 13 april 2012 (LJN: BV2628) oordeelde de Hoge Raad over de vraag of de Leegstandwet een dergelijke exclusieve regeling is die tijdelijke verhuur van (afbraak)woningen in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW in de weg staat.

De Hoge Raad oordeelde dat ook zonder Leegstandwetvergunning sprake kan zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Volgens de Hoge Raad kan dus ook zonder een dergelijke vergunning sprake zijn van tijdelijke verhuur als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW en de Leegstandswet is in dat opzicht dus niet exclusief.

Conclusie
Bij tijdelijke verhuur van een woning biedt het verlenen van een Leegstandwetvergunning de verhuurder zekerheid dat de huurder geen beroep kan doen op een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen. Nu de Hoge Raad heeft bepaald dat de Leegstandwet geen exclusieve werking bevat, worden de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur ruimer. Echter door de beperkte mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zonder vergunning loopt de verhuurder nog steeds het risico dat een huurder een geslaagd beroep kan doen op de huurbeschermingsbepalingen. Van belang is dus dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst ondubbelzinnig vastleggen wat de aard van het gehuurde en de aard van het gebruik is, waarom sprake is van tijdelijke duur en wat de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst is.

Een vergunning biedt dus zekerheid, maar dat geldt uiteraard slechts voor bepaalde gevallen (zoals afbraakwoningen). Als verhuur op basis van een leegstandsvergunning niet mogelijk is, moet dus steeds vooraf zorgvuldig worden beoordeeld of er echt sprake is van verhuur dat naar zijn aard van tijdelijke aard is en dat moet ook uitdrukkelijk in de huurovereenkomst worden vastgelegd. Een fout in die beoordeling kan voor de verhuurder aanzienlijke schade met zich brengen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Evelien de Groot (tel. 023 5530 230; degroot@potjonker.nl) of een van de andere advocaten van de sectie Vastgoedrecht van Pot Jonker Seunke advocaten.