Het nieuwe ROZ-model winkelruimte 2012

Begin oktober 2012 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model winkelruimte gepubliceerd waarbij zowel de huurovereenkomst als de bijbehorende algemene bepalingen zijn gewijzigd. Het model is beschikbaar gesteld voor gebruik op de website van de ROZ (www.roz.nl).

Het nieuwe model 2012 en de bijbehorende algemene bepalingen zijn door de ROZ aangekondigd als ‘meer in evenwicht’. De oude modellen uit 2003 en 2008 kenmerkten zich door het 'verhuurdersvriendelijke' karakter en hebben in de praktijk tot veel onvrede geleid bij huurders van winkelruimten. Bij de totstandkoming van het nieuwe model zijn daarom niet alleen de verhuurders betrokken, maar ook huurdersorganisaties en het MKB-Nederland.

De opvallendste wijzigingen in de huurovereenkomst ten opzichte van het model van 2008 zijn:

• het is verplicht te vermelden of al dan niet een energieprestatiecertificaat is verschaft;
• een verschil tussen de geschatte oppervlakte en de daadwerkelijke oppervlakte wijzigt de huurprijs niet;
• meer keuzevarianten met betrekking tot verlengingen en optieperiodes van de overeenkomst;
• verhuurder en huurder moeten aangeven of zij bekend zijn met de aanwezigheid van asbest;
• verhuurder is alleen nog bevoegd het servicekostenpakket te wijzigen na overleg met huurder of de door verhuurder geaccepteerde servicekostencommissie of winkeliersvereniging;
• toegelicht wordt welke voorzieningen door verhuurder en welke door huurder dienen te worden aangebracht, welke voorzieningen deel uitmaken van het gehuurde en wie het onderhoud daarvan verricht;
• er is een intentiebepaling opgenomen met betrekking tot duurzaamheid/greenlease.

De opvallendste wijzigingen in de algemene bepalingen ten opzichte van het model van 2008 zijn:

• de vergoeding voor verhuurder bij indeplaatsstelling van een andere huurder is verwijderd;
• de verhuurder heeft een mededelingsplicht ten aanzien van feiten en/of omstandigheden die aan het overeengekomen gebruik van de gehuurde winkelruimte in de weg staan;
• de redelijke termijn waarbinnen de verhuurder een gebrek dient te herstellen is niet meer zes weken, maar ‘een redelijke termijn’;
• de exoneratieclausule voor verhuurder is niet van toepassing indien de verhuurder niet binnen de door de huurder gestelde redelijke termijn een aanvang maakt met het herstel van het gebrek;
• huurder moet bij het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen steeds onderzoeken of sprake is van de aanwezigheid van asbest;
• de boete wegens het te laat betalen van de huur is verlaagd van 2% per maand naar 1% per maand. Het minimum van € 300,- is gehandhaafd. De boete wordt niet verbeurd als huurder een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder niet binnen vier weken inhoudelijk heeft gereageerd.
• verhuurder is eerder aansprakelijk voor de schade die ontstaat indien het gehuurde te laat wordt opgeleverd;
• de algemene boetebepaling is niet langer van toepassing op alle tekortkomingen van huurdermaar is alleen nog van toepassingen op schending van specifieke contractuele verplichtingen van huurder zoals de gebruiksverplichting, de betalingsverplichting en de verplichting tot het stellen van een bankgarantie.

In het ROZ-model winkelruimte 2012 en de bijbehorende algemene bepalingen is meer tegemoet gekomen aan de belangen van de huurder. Over het geheel genomen, blijft het model meer ‘verhuurdersvriendelijk’. Opmerking verdient dat het slechts een model betreft waarvan kan worden afgeweken. Het blijft dus mogelijk voor partijen een of meer artikelen van de algemene bepalingen niet van toepassing te verklaren en/of op onderdelen afwijkende afspraken te maken.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Evelien de Groot (tel. 023 5530 230; degroot@potjonker.nl) of een van de andere advocaten van de sectie Vastgoedrecht van Pot Jonker Seunke advocaten.