Op 25 april 2013 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gewijzigd. Hierdoor is het weer mogelijk om voor een bouwplan (bijvoorbeeld het realiseren van honderd woningen) eerst planologisch toestemming te krijgen en vervolgens voor delen daarvan stapsgewijs (bijvoorbeeld eerst voor tien woningen, een jaar later voor twintig, etc.) een vergunning te krijgen om te bouwen.
Deze mogelijkheid bestond al onder het recht van vóór de Wabo, maar was met de inwerkingtreding van deze wet - onbedoeld - verdwenen. De oorzaak hiervan was de introductie in de Wabo van het leerstuk van de onlosmakelijke samenhang. Dit leerstuk houdt in dat als vergunningplichtige activiteiten onlosmakelijk samenhangen, de aanvrager er zorg voor dient te dragen dat de aanvraag ziet op al deze activiteiten. Er kunnen geen afzonderlijke (deel)vergunningen worden aangevraagd voor onlosmakelijk samenhangende activiteiten (artikel 2.7 Wabo). Als een bouwaanvraag in strijd is met het bestemmingsplan, dan zijn de activiteiten ‘bouwen’ en ‘gebruiken in strijd met het bestemmingsplan’ onlosmakelijk verbonden. Door in zo’n geval zonder vergunning te bouwen, wordt immers onvermijdelijk eveneens gehandeld in strijd met het bestemmingsplan. De onlosmakelijke samenhang tussen deze twee activiteiten is nu verbroken.
Met de wetswijziging is artikel 2.7 Wabo gewijzigd, waardoor er voor de activiteit ‘gebruiken in strijd met het bestemmingsplan’ (de oude vrijstelling) voorafgaand aan en los van de overige onlosmakelijke activiteiten (waaronder met name de activiteit ‘bouwen’) een deelvergunning kan worden verleend. In verband met deze wijziging moest artikel 2.10 ook worden gewijzigd. Hierin is nu bepaald dat een omgevingsvergunning voor bouwen niet kan worden geweigerd als voor het desbetreffende met het bestemmingsplan strijdige bouwplan eerder een omgevingsvergunning is verleend voor het gebruik in strijd met het bestemmingsplan.
In de praktijk bestaat behoefte aan de loskoppeling van de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik en de omgevingsvergunning voor bouwen, zoals die nu opnieuw is ingevoerd. De eerstbedoelde omgevingsvergunning treedt separaat van de omgevingsvergunning voor bouwen in werking. Hierdoor ontstaat er een rechtstitel om de gronden bouwrijp te maken. Door de loskoppeling wordt ook de te betalen legessom gefaseerd verschuldigd. In plaats van de totale som in een keer te moeten betalen, hoeft de initiatiefnemer nu bij het aanvragen van elke (deel)omgevingsvergunning voor bouwen slechts een deel van de leges te betalen. Bovendien kan een initiatiefnemer nu eerst zekerheid verkrijgen over de planologische haalbaarheid van zijn project, voordat hij tijd en geld investeert in het maken van uitgewerkte bouwplannen. Maar het belangrijkste voordeel is waarschijnlijk dat een initiatiefnemer nu beter en sneller kan inspelen op een verandering van de markt, bijvoorbeeld als er gaandeweg het project om andere woningtypes wordt gevraagd. Hij kan dan immers daarvoor een reguliere omgevingsvergunning voor bouwen aanvragen, zolang hij binnen het raamwerk van de planologische toestemming blijft. Het vergunningstraject kan dan kort zijn.
De mogelijkheid om in te spelen op de markt is door de wetswijziging bovendien verruimd door de introductie van het nieuwe artikel 2.5a Wabo. Op grond hiervan kan het eerder verleende planologische afwijkingsbesluit bij de beslissing op de bouwaanvraag worden gewijzigd, indien dat nodig is om voor die bouwaanvraag vergunning te kunnen verlenen. Op deze manier is het mogelijk geworden om het eerder verleende planologische afwijkingsbesluit aan te passen aan bijvoorbeeld gewijzigde regelgeving (denk met name aan het Bouwbesluit) of gewijzigde marktomstandigheden. Dat zal dan echter wel een uitgebreide voorbereidingsprocedure vergen.
De hier besproken wijziging van de Wabo vindt plaats in het kader van het permanent maken van de Crisis- en herstelwet (Stb. 2013, 144; Kamerstukken II, 33 135).
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Taco Leemans (tel. 023 5530 230; leemans@potjonker.nl) of een van de andere advocaten van de sectie Bestuurs- en overheidsrecht van Pot Jonker advocaten.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten